La propriété démembrée

Notion de démembrement de propriété. La propriété a été définie comme comprenant trois prérogatives : le droit d'user de la chose, le droit d'en percevoir les fruits et le droit d'en disposer. Il existe des droits réels ne conférant à leurs titulaires qu'une partie de ces attributs. Ils sont appelés démembrements du droit de propriété. leur liste est longue et elle n'est pas close. certains sont apparus depuis 1804 comme l'emphytéose qui est le droit reconnu au preneur en application de ce bail à très long terme ou le droit de superficie qui est le droit accordé sur la surface d'un fonds dont le dessous appartient à un autre propriétaire. ces deux droits peuvent être qualifiés de démembrements de propriété car ils sont : 
- des droits réels. En conséquence de cette application, l'emphytéose et le droit de superficie sont susceptibles d'hypothèque ;
- des droits ne conférant à leur titulaire qu'une partie des prérogatives de a propriété. Ainsi, l'emphytéose a le droit d'usus et de fructus, mais aussi de bénéficier de l'accession, d'acquérir au profit du fonds une servitude... alors que le bailleur conserve les autres droits. Dans le cas du droit de superficie, il y a superposition des droits du tréfoncier et du superficiaire.
L'obligation réelle environnementale introduite par la loi du 8 août 2016 pourrait constituer une illustration de cette démarche créatrice.
Deux démembrements de propriété sont exposés dans le Code civil. Elles restent encore aujourd'hui les applications pratiques les plus importantes de ce concept. Il s'agit du démembrement entre la nue-propriété et l'usufruit (titre 1) et des servitudes (titre 2).

Titre 1 : L'Usufruit

Première approche de la notion. Sociologiquement, l'usufruit est une situation fréquente. Un auteur évoque une "immense foule de vielles dames usufruitières (puisque le conjoint survivant, c'est statistiquement la femme), aux mains débiles et inexpertes". cette représentation doit être nuancée par les nombreuses applications nouvelles de l'usufruit, en particulier en droit des sociétés lorsqu'il porte sur des actions et qu'il permet de réaliser des montages juridiques ou financiers. la notion doit être définie (Chapitre 1), avant d'étudier les différentes phases de son régime : sa constitution (chapitre 2), ses effets (chapitre 3) et son extinction (chapitre 4).

Chapitre 1 : Notion d'usufruit

Définition négative et positive. La notion d'usufruit peut être présentée positivement, par sa définition et ses caractères (section 1), ou négativement, en la distinguant d'autres droits réels attribuant également l'usage et la jouissance d'un bien, les droits d'usage et d'habitation (section 2)

Section 1 : Présentation de l'usufruit

§1. Définition et caractère de l'usufruit

Définition de l'usufruit. l'usufruit est un droit réel, défini par l'article 578 du Code civil comme "le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme propriétaire lui-même, mais à charge d'en conserver la substance". L'usufruitier peut habiter dans la maison, il peut la louer, mais il ne peut pas la vendre. Le bien ne pourra être vendu que par le nu-propriétaire, et la vente ne devra pas porter atteinte aux droits de l'usufruitier. En pratique, la cession portera sur un bien occupé, ce qui limitera fortement les acheteurs potentiels.

Dès lors, il est simple de présenter ce démembrement de propriété :

- usufruitier = usus + fructus

- Nu-propriétaire = abusus

l'usufruit présente deux caractéristiques principales : c'est un droit réel et temporaire.

L'usufruit est un droit réel. L'usufruit et la nue-propriété sont deux droits réels parallèles, qui en principe, se côtoient en s'ignorant. L'usufruitier a un droit d'usage sur la chose, mais sa situation est différentes de celle d'un autre titulaire de droit d'usage, le locataire, qui ne dispose que d'un droit personnel de créance. Ainsi, le locataire ne peut agir que contre la personne du bailleur pour obtenir l'application de son droit de jouir de la chose. En revanche, l'usufruitier, titulaire d'un droit réel, n'a aucune relation avec le nu-propriétaire. Il est directement en contact avec le bien et peut en retirer lui-même la jouissance. Etant un droit réel, l'usufruit est susceptible de possession et d'hypothèque.

L'usufruit est un droit temporaire. Le refus de constituer des usufruits définitifs vient de la crainte de voir se remettre en place des distinctions du type de celle de l'ancien droit entre domaine éminent et domaine utile. Un droit perpétuel ne pourra donc pas être qualifier d'usufruit.

L'usufruit peut être créé pour une durée déterminée. Si aucune durée n'a été prévue, il sera viager lorsqu'il existe au profit d'une personne physique. Dans ce cas, pour déterminer le montant des droits à payer lors d'une transmission d'usufruit ou de nue-propriété, le droit fiscal a établi une valeur dégressive de l'usufruit en fonction de l'accroissement de l'âge de l'usufruitier. Lorsqu'il est constitué au profit d'une personne morale, il ne doit pas dépasser 30 ans (C. civ., art. 619).

§2. Appréciations de cette présentation de l'usufruit

A. Appréciation juridique

Renouvellement de l'analyse juridique classique de l'usufruit. Le nu-propriétaire est ainsi dénommé, car il a été dépouillé de l'usus et du fructus, au profit de l'usufruitier, tous deux disposant de droits réels sur le bien. Cette présentation simple et claire est acceptable lorsque l'usufruit porte sur un bien corporel, mais elle a été critiquée lorsque l'usufruit porte sur un bien incorporel. Ainsi, l'usufruit d'une créance permet d'exercer l'usus et le fructus sur la créance, c'est à dire d'en percevoir les fruits. Cette prérogative se traduit par la possibilité de réclamer son dû au débiteur de la créance et elle constitue donc un droit personnel. Dès lors, comment accepter une qualification de droit réel pour cette prérogative qui se révèle personnelle ? pour répondre à cette objection, la doctrine a proposé soit de faire évoluer le concept de droit réel, soit de dénaturer l'usufruit lorsqu'il porte sur un droit incorporel, soit de voir dans l'usufruit non un démembrement, mais une limitation de propriété, dans ses attributs et sa durée : une propriété temporaire limitée aux fruits.

B. Appréciation pratique

Usufruit successoral. la situation d'usufruit est très fréquente, car ce droit réel et temporaire est un instrument précieux pour organiser la réparation des biens d'un défunt. L'usufruit permet de concilier les besoins des enfants qui ont vocation à recueillir l'héritage à terme et les besoins du conjoint survivant qui doit disposer de moyens de subsistances jusqu'à sa mort. en outre, chacun souhaite assortir ses droits d'une protection maximale et ne veut pas voir sa situation dépendre du bon vouloir de l'autre. Une institution viagère établissant un droit réel conférant des prérogatives directes sur le bien constitue une réponse parfaite à ces demandes. C'est pourquoi l'usufruit est fortement utilisé par le droit des successions.

si le défunt n'a pris aucune disposition testamentaire, en présence d'enfants, la loi va distinguer :

- soit tous les enfants sont issu des deux époux, le conjoint survivant aura alors une option. Il pourra choisir entre le quart des biens en toute propriété ou l'intégralité en usufruit ;

- soit un ou plusieurs enfants ne sont pas issus des deux époux et le conjoint n'aura alors pas le choix. Il recevra un quart des biens en toute propriété.