La Propriété

Chapitre 1 : Définition de la propriété

Origine historique de la propriété. En 1804, dans l'exposé des motifs sur son projet de Code civil, Portalis affirmait "nous demeurons convaincus qu'il y a des propriétaires depuis qu'il y a des hommes. Le sauvage n'est-il pas maître des fruits qu'il a cueillis pour sa nourriture, de la fourrure ou du feuillage dont il se couvre pour se prémunir contre les injures de l'air, de l'arme qu'il porte pour sa défense et de l'espace dans lequel il construit sa modeste chaumière ?". A la même époque et suivant la même logique, l'article 2 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen classait la propriété dans la catégorie des "droits naturels et imprescriptibles". Aujourd'hui, contrairement aux affirmations des hommes des Lumières, le droit de propriété est considéré comme ni ancestral, ni naturel. La plupart des historiens s'accordent pour dater la naissance de la propriété vers 2500 avant Jésus-Christ, lorsqu'apparaît le découpage des terrains en champs individuels. Ses manifestations varient suivant les civilisations. Au Ve siècle av-jc, en Grèce et à Rome, la propriété est évoquée dans une forme proche de celle que nous connaissons aujourd'hui en France. En revanche, les sociologues décrivent des propriétés collectives et familiales en Inde, d'autres susceptibles d'appropriation que par les divinités ou par les esprits en Afrique. La propriété ne serait ni ancestrale, ni universelle et elle serait dès lors difficile à qualifier de droit naturel. Il convient donc de chercher la définition propre à notre système juridique.

Définition de la propriété dans le Code civil. "Pilier" de notre droit, la propriété est définie par l'un des plus célèbres articles du Code civil. L'article 544 énonce que "la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements". Par le choix de chacun des termes utilisés, cette définition a une signification philosophique, politique et juridique.

La propriété est un droit. Cette terminologie a une résonance idéologique. En effet, deux conceptions de la propriété s'opposent. pour certains, elle est un droit subjectif, inhérent à la nature de l'homme, accordé en vue de la satisfaction des intérêts individuels de son titulaire, sans considération de l'intérêt général. Chacun pourrait en user comme il le souhaite, afin de satisfaire sans contrainte ses propres intérêts. Pour d'autres, elle serait une fonction sociale attribuée pour accomplir un devoir envers la collectivité. Il serait interdit d'en faire un usage purement égoïste qui violerait les besoins de la société. Les rédacteurs du Code civil indiqueraient par la terminologie utilisée que la propriété est un droit et qu'elle n'est donc pas une fonction. 

La propriété est un droit absolu. L'emploi de ce terme renvoie à quatre idées :

- il est destiné à mettre définitivement à la division du droit de propriété en vigueur sous l'ancien régime. la propriété était alors décomposée entre le "domaine éminent" qui devait toujours appartenir aux seigneurs et le "domaine utile" que pouvaient acquérir ceux qui exploitaient la terre. Ces tenanciers avaient la jouissance de la terre, en tiraient des profits, en assumaient les charges, mais ils ne pouvaient jamais en devenir pleinement propriétaire, car leur position sociale le leur interdisait. l'affirmation du caractère absolu de ce droit de propriété mettait fin à ce système ;

- Il est destiné à rassurer les récents propriétaires qui ont acquis des droits lors des ventes des biens nationaux. En 1804, le retour d'un pouvoir de type monarchique peut fait craindre une remise en cause de la nouvelle répartition des biens. L'emploi de l'adjectif "absolu" pour définir leur actuelle propriété était destiné à les rassurer et à confirmer leur situation envers les anciens propriétaires ;

- Il est destiné à donner un accent politique fort à cette définition. "Chaque citoyen monarque absolu dans sa maison, tout français devenu Louis XIV, n'est-ce pas une révolution ?". Au détour de cet article donnant a priori une simple définition technique d'un droit, les auteurs du Code civil ont donc réaffirmé une idéologie libérale et individualiste ;

- Il est destiné à protéger la propriété contre les éventuelles atteintes et usurpations dont elle pourrait faire l'objet, notamment du fait de la puissance publique. Cette protection est aujourd'hui assurée par les tribunaux de l'ordre judiciaire ainsi que par le Conseil constitutionnel et les juridictions européennes. 

Chapitre 2 : Composantes de la propriété

Trois attributs du droit de propriété : usus, fructus, abusus. A l'époque de Justinien, le droit romain a reconnu au propriétaire un plein pouvoir sur la chose en décomposant trois attributs du droit de propriété : l'usus ou droit d'usage (section 1), le fructus ou droit de jouir (section 2) et l'abusus ou droit de disposer (section 3). La réunion de ces trois éléments permet de constater une situation de propriétaire. Seuls deux, le fructus et l'abusus, ont été expressément repris par la définition de l'article 544 du Code civil. Le troisième est considéré comme implicitement visé. Il serait "virtuellement contenu dans jouir, car il désigne cette sorte de jouissance qui consiste à retirer personnellement l'utilité (ou le plaisir) que peut procurer par elle-même une chose non productive et non exploitée".


Section 1 : Droit d'user de la chose


L'usus permet d'user ou de ne pas user de son bien. Le droit de propriété sur la chose se traduit tout d'abord par la possibilité d'utiliser le bien, d'en user. Traditionnellement, ce droit d'usus se décompose en deux aspects.


D'une part, il se traduit par un droit accordé au propriétaire de se servir de la chose en y habitant, en l'utilisant... Mais cet usus varie suivant les biens. Il n'est pas envisageable pour les choses non corporelles comme les valeurs mobilières et pour les biens non consomptibles qui ne peuvent être l'objet d'un usage successif. Pour ce type de bien, il se confond avec l'abusus.


D'autre part, il permet négativement au propriétaire de ne pas se servir de la chose. ne pas user de son bien est un droit, cela n'entrainera aucune conséquence négative. Le propriétaire ne sera pas privé de sa qualité par un non-usage.


Section 2 : Droit de jouir de la chose


Le fructus permet une perception des fruits. Le droit de jouir de la chose ou fructus permet de percevoir les produits qui ne pourront être retirés de la chose qu'en lui imposant une altération. Tous les biens ne sont pas frugifères et les biens de consommation ne serviront qu'à être utilisés sans jamais générer de revenus. 

Lorsque le bien produit des fruits, ces derniers peuvent être de plusieurs sortes. L'article 582 du Code civil distingue les fruits naturels, produits spontanément par la chose sans intervention de l'homme (pommes qui tombent des arbres), le fruits industriels, produit grâce à l'industrie de l'homme (blé cultivé dans un champ) et les fruits civils qui sont retirés d'un bien grâce à un contrat (loyers d'un immeuble). Cette distinction permet de décrire en détail les droits précis et l'usufruitier, mais elle n'a pas d'autre incidence pratique.

Le fructus confère le droit d'exploiter le bien sous forme de photographie. Parmi les multiples aspects contenus dans le droit de jouir de la chose, les juges avaient inclus un "droit d'exploiter le bien sous forme de photographie". en l'espèce, le café Bondrée, situé à Benouville, avait acquis une notoriété historique à l'occasion du débarquement. Son propriétaire avait demandé la saisie des cartes postales reproduisant l'image de cet immeuble sans son autorisation, en se fondant sur son droit réel sur la chose. Les juges du fond avaient refusé, après avoir souligné que les clichés avaient été pris depuis un lieu public et que son droit de propriété n'était donc en cause. La Cour de cassation cassa cette décision, sur le visa de l'article 544 du Code civil, "le propriétaire a seul le droit d'exploiter son bien sous quelque forme que ce soit : l'exploitation du bien sous la forme de photographies porte atteinte au droit de jouissance du propriétaire". La solution fut très novatrice. Traditionnellement, on distinguait deux droits de propriété lorsqu'une forme originale était créée par un auteur : celui portant sur l'objet matériel, la matière régi par le code civil et celui portant sur la création, l'oeuvre, constitutive d'une propriété incorporelle et réglementé par le Code de propriété intellectuelle. ainsi, un tableau est réalisé par un peintre. sa propriété matérielle pourra être transmise indéfiniment à des acquéreurs successifs de la toile. sa propriété incorporelle, qualifiée de droit d'auteur, sera attribuée à l'artiste puis à ses héritiers pendant 70 ans après son décès.  Pour accorder ce droit de reproduction au propriétaire du bien matériel, les juges ont fait une interprétation très extensive de l'article 544 en considérant que le fructus sur une chose corporelle s'étend à sa dimension incorporelle, en l'espèce son image.

Section 3 : Droit de disposer de la chose

caractère fondamental du droit de disposer de la chose. Le droit de disposer de la chose permet au propriétaire d'accomplir discrétionnairement tous les actes juridiques ou matériels entraînant pour lui la perte de tout ou partie du bien. C'est la composante essentielle du droit de propriété, cela signifie :

-qu'il ne peut y avoir de droit de propriété privé définitivement d'abusus ;

- qu'il peut y avoir des droits de propriété en l'absence d'usus ou de fructus à condition qu'existe un abusus.

Comme l'usus et le fructus, l'abusus prend, d'une part, une forme positive, correspondant à la possibilité de réaliser des actes de cession, de donation de destruction ou d'abandon et d'autre part, une forme négative, correspondant à a possibilité de refuser que son bien soit détruit ou vendu.

Limites du droit de disposer de la chose. Si le propriétaire ne peut pas être privé totalement et définitivement de son abusus, il peut en revanche en être privé partiellement. Il pourra perdre son droit de céder et le bien serait alors inaliénable (§1). Il pourra être privé du droit de conserver si la destruction du bien était ordonné ou si le propriétaire en était exproprié (§2).

Chapitre 4 : Etendue de la propriété

Nécessité de déterminer l'étendue du droit de propriété. la propriété ayant pour caractère fondamental d'être absolue, il semble superflu de s'interroger sur son étendue. cette conception est erronée et les droits des propriétaires ne sont pas illimités. ils connaissent une limite matérielle liée à la dimension du bien (section 1) et des restrictions posée par la jurisprudence pour respecter les droits des tiers (section 2).

Section 1 : Dimension du droit de propriété

Difficulté de délimiter la propriété sur un bien immobilier. La détermination de la dimension matérielle de la propriété ne pose aucun problème lorsqu'elle porte sur un objet incorporel ou sur un objet corporel mobilier. En revanche, lorsqu'il s'agit de propriété immobilière, l'étendue du droit de propriété doit être établie dans les différentes dimensions de l'espace, car les immeubles se touchent les uns les autres. Ainsi, doivent être définies sa largeur et sa longueur (§1), mais également sa hauteur et sa profondeur (§2).

§1. Délimitation du périmètre de la propriété

Modes de délimitation de la propriété. Comment connaître les délimitations de sa propriété ? Il convient de procéder, d'une part négativement par rapport aux fonds voisins, en réalisant un bornage (A) qui se manifestera parfois par des clôtures (B) et, d'autre part, positivement grâce à la représentation cadastrale (C).

A) Le bornage

Première approche du bornage. Le bornage est la détermination de la ligne séparatiste de deux fonds, à l'aide de signes matériels. La possibilité d'effectuer un bornage est soumise à des conditions précises (1). Cette opération présente de singulières particularités tant dans ses caractères (2) que dans ses effets.

1. Conditions pour réaliser un bornage.

Présence de deux terrains nus appartenant à des propriétaires différents. L'opération de bornage permet de délimiter les frontières de sa propriété par rapport à celle de son voisin. Elle constitue une réponse à une contrainte pratique imposée par le voisinage. Elle ne se justifie que dans ce contexte. En conséquence, elle ne sera possible que lorsque les propriétés appartiennent à des propriétaires différents et qu'elles ne sont délimitées ni par limites physiques, ni par des constructions. Ainsi, l'action en bornage n'est pas recevable si les deux propriétaires ne sont pas différents et en particulier entre copropriétaires. En outre, elle est écartée lorsque les fonds sont délimités par des bâtiments qui rendent cette action inutile. Elle est donc réservée à des terrains nus. 


2. Caractère de l'opération de bornage


Caractère liés au besoin de satisfaire des intérêts communs. Destiné à répondre à un problème de voisinage, le bornage satisfait des intérêts communs. en conséquence :

- le bornage est facultatif, n'étant mis en oeuvre que si l'un des voisins en fait la demande. En conséquence, certaines propriété ne sont pas bornées. Cette carence est regrettable. Elle favorise les conflits, en particulier en cas d'empiètement. C'est pourquoi, en cas de promesse ou de vente de terrain destinée à recevoir une construction, l'acte doit mentionner s'il a été précédé d'un bornage qui devra alors être joint au contrat. cette disposition incite à réaliser des bornages. Certains auteurs auraient ;

- le bornage est réalisé à frais communs (C. civ., art. 646) ;

- l'action en bornage présente l'originalité d'ouvrir une instance double ou réciproque dans laquelle les deux voisins sont à la fois demandeurs et défendeurs, quelque soit l'initiateur de cette demande. La charge de la preuve appartient donc aux eux et est répartie entre eux ;

- la réalisation du bornage peut être amiable et résulte alors d'une convention consensuelle, en général sous forme d'un plan établi par un géomètre-expert et signé de tous les intéressés. Ces formes, bien que légères, doivent être respectées pour pouvoir invoquer  l'existence d'un véritable procès-verbal de bornage". En revanche, en l'absence de bornage amiable et si l'une des parties souhaite délimiter sa propriété, elle peut demander un bornage judiciaire. il conviendra alors de saisir le tribunal d'instance du lieu où est situé l'immeuble ;

- étant une pure faculté, l'action en bornage est imprescriptible (C. civ., art. 2262)  

3. Effets de l'opération de bornage

Détermination de la configuration matérielle de la propriété. Qu'elle soit amiable ou judiciaire, l'opération de bornage a des effets identiques.

- L'opération de bornage fixe la configuration des lieux. Lorsqu'un bornage a été réalisé, les tribunaux doivent le respecter et ne sauraient, à peine de dénaturation, modifier l'emplacement des bornes. Que ce soit à l'amiable ou en justice, "la délimitation, une fois faite, est immuable (sauf accord entre les parties)". En conséquence, certains arrêts ont affirmé qu'elle bornage "vaut titre". cette affirmation est ambiguë en raison du second effet produit par le bornage.

- L'opération de bornage n'établit pas un titre de propriété. Le bornage, même constaté dans le cadre d'une action en justice, ne constitue pas une preuve de propriété. L'action en bornage n'est pas déclarative de droits. seuls un contentieux ultérieur permettra de fixer la propriété des parcelles en apportant alors des preuves de cette propriété, comme un titre ou une prescription. un arrêt a pu résumer cette règle en soulignant que "le bornage qui a pour objet de fixer les limites des propriétés ne peut en aucun cas servir de titre translatif de propriété de chacune des parties au bornage, dans les délais de la prescription". Même en présence d'un procès verbal de bornage aux termes duquel les parties "reconnaissent l'exactitude de cette limite et s'engagent à s'en tenir dans l'avenir à cette délimitation, quelles que puissent être les données des cadastres anciens ou nouveaux, ou tout autre document qui pourrait être retrouvé", les juges ont admis l'action en revendication de l'une des parties car "l'accord des parties sur la délimitation des fonds n'implique pas, à lui seul, leur accord sur la propriété des parcelles litigieuses". Le bornage n'est pas un acte translatif de propriété et il ne sera donc pas soumis à publicité foncière. Il n'est déclaratif de droits que lorsque l'action en bornage est l'accessoirisante d'une cation principale en revendication. ainsi une action en bornage peut provoquer l'occasion d'invoquer la prescription acquisitive. 

B) La clôture

Rapports d'un propriétaire avec sa clôture. La délimitation de la propriété dans l'espace est facilitée par l'existence de clôtures. les rapports d'un propriétaire envers sa clôture sont doubles, la loi lui donnant à la fois un droit de se clore (1) et une obligation de se clore (2)

1. le droit de se clore

Droit accordé de façon non illimitée. Le droit de se clore est l'un de acquis de la Révolution. Il a permis aux citoyens de s'opposer au passage de personnes ou d'animaux non souhaités sur leurs propriétés. Il est expressément consacré par le Code civil dans l'article 647, qui ne cite qu'une seule limitation de ce droit, l'existence d'une servitude de passage rendue nécessaire par une situation d'enclavement.

Au delà de cette limite textuelle, "le droit de se clore est limité par l'obligation de ne pas mettre obstacle à l'exercice d'une servitude quelconque dont le fonds serait grevé au profit d'un autre fonds". En conséquence, le droit de se clore pourra être limité par toute servitude, qu'elle soit de passage, mais aussi de vue, d'écoulement, de cours communes ou même par une servitude collective communale conférant, par exemple, un droit de passage par les chasseurs.

la propriété collective

Titre 1 : L'indivision

Première approche de l'indivision. Le terme indivision renvoie au contenu de l'institution. Il signifie situation de non-division, c'est à dire un état dans lequel la division est souhaitée. Il comporte ainsi une connotation négative de regret dû à une absence de division. Cette situation a évolué avec les utilisations de cette forme de propriété collective. Fort répandue aujourd'hui, la notion doit être définie (chapitre 1), avant de pouvoir étudier son régime (chapitre 2).


Chapitre 1 : Notion d'indivision


Définition de l'indivision. Plusieurs personnes sont en indivision lorsqu'elles sont titulaires simultanément de droits identiques et concurrents sur un même bien, qu'il s'agisse le plus souvent de droit de propriété ou même d'usage ou d'habitation. cette situation se distingue donc du démembrement qui permet à plusieurs personnes de détenir des droits différents sur un bien. Néanmoins, les démembrements peuvent être eux-mêmes indivis, s'ils sont partagés à droits égaux entre plusieurs personnes. les hypothèses de propriétés collectives qualifiées par la loi d'indivision se distinguent par leur domaine (section 1) et leurs caractères (section 2). 

Chapitre 3 : Acquisition de la propriété par possession

Justifications de la possession. La possession est le mode originaire d'acquisition de la propriété le plus fréquemment appliqué. elle permet d'appliquer la théorie de la fonction sociale de la propriété, car elle donne la préférence à celui qui respecte la fonction d'un bien, en favorisant l'exploitant sur le propriétaire passif et lointain. Néanmoins, son introduction en droit français est surtout justifié par d'autre motifs, beaucoup plus pragmatiques. en effet, la possession a un double intérêt. Elle a une fonction probatoire, permettant de pallier les situations de probatio diabolisa. En outre, elle garantit la paix sociale en favorisant le maintien de la situation établie de celui qui se présente comme le propriétaire du bien par rapport au rétablissement des droits de celui qui en est le véritable propriétaire sans jamais se manifester. A la différence de l'occupation, qui n'est destinée qu'à acquérir des biens sans maître, la possession a vocation à une application générale. Tout bien peut être approprié par possession, sous condition que des éléments constitutifs très précis soient réunis (section 1). La possession pourra alors produire ses effets (section 2) et bénéficier d'une protection en cas d'atteinte par des tiers (section 3).

Section 1 : Eléments constitutifs de la possession

Définition de la possession. La possession se définit comme la maîtrise de fait, le pouvoir physique exercé sur une chose, que ce pouvoir de fait coïncide ou non avec le pouvoir de droit, qui est la propriété. Le plus souvent les deux notions sont réunies sur un titulaire unique. la notion de possession prend tout son intérêt et sa raison d'être lorsque la qualité de possesseur est dissociée de celle de propriétaire. Mais cette qualité de possesseur ne sera productive d'effet que si peuvent être constatées certaines qualités (§1) et qu'inversement, ne sont pas établis certains vices (§2)


§1. Présence de qualités


La possession nécessite la réunion du corpus et de l'animus. Lorsqu'elle est constatée, la possession continue tant qu'il n'est pas démontré qu'elle a été interrompue. "Elle est réputée subsister tant qu'elle n'est pas abandonnée volontairement par son titulaire ou détruite par une autre possession effective et contraire". Dès lors, il est essentiel de définir à quel moment la qualité de possesseur sera retenue et donc les conditions requises à la reconnaissance de cette qualité. Traditionnellement , on distingue dans la possession deux éléments, d'une part un élément matériel appelé aussi corpus (A) et, d'autre part, un élément psychologique appelé animes (B). Le possesseur devra cumuler ces deux éléments.

A) Elément matériel

Détermination de la notion de corpus. L'article 2255 du Code civil définit la possession et indique qu'elle est "la détention ou la jouissance d'une chose ou d'un droit". Les deux notions renvoient à une même idée d'actes matériels accomplis sur la chose. Elles supposent une relation directe avec la chose, pas nécessairement sous forme d'un lien physique, car un contact est difficile lorsque le possesseur est une personne morale. Cet élément matériel appelé corpus ne serait pas caractérisé par le maniement de droits sur le bien, mais par des actes matériels portant sur la chose elle-même, qu'elle soit corporelle ou incorporelle. Cette conception a été contestée par certains auteurs. Elle a été maintenue par la jurisprudence, en particulier dans un arrêt qui a refusé d'accueillir une action en revendication, car "l'existence d'un acte notarié constatant une usucapion et le paiement d'impôts ne pouvait établir celle-ci, sans relever l'existence d'actes matériels de possession accomplis par les demandeurs".

Les actes matériels propres à constituer le corpus peuvent être de deux sortes. parfois, ils prennent la forme d'actes de détention, c'est à dire d'actes par lesquels la personne tient la chose en son pouvoir physique (elle peut ainsi l'occuper, le faire saisir). Parfois, ils prennent la forme d'actes de jouissance, c'est à dire d'actes qui permettent à la personne d'utiliser économiquement ou d'exploiter la chose (elle peut ainsi encaisser des loyers ou exercer les droits politiques et économiques attachés aux actions).

Distinction entre possession et détention précaire. Suivant les situations, les actes matérialisant le corpus seront exercés par le possesseur lui-même directement sur la chose ou, selon les termes de l'article 2255 du Code civil, "par un autre qui la tient ou qui l'exerce en notre nom".